【農地の一部だけ転用したい方へ】分筆と用途区分で失敗しないための実務ポイントを徹底解説｜東松山・滑川町対応
yellzeal
【実務解説】農地の一部だけ転用したいときの注意点｜分筆・用途・地域制限を徹底解説＋Q&A
「この畑の一角だけに家を建てたい」「農地の一部だけを駐車場にしたい」「家族のために一部だけ転用したい」——そんな声をよく耳にします。
しかし、農地の「一部だけ」を転用する場合には、全体を転用するよりも難易度が高いということをご存知でしょうか？
この記事では、分筆の要否・都市計画区域との関係・用途地域との整合・手続きの流れまで、農地転用の実務に精通した行政書士が、具体的に分かりやすく解説します。
1. 農地の一部だけを転用したいときの基本原則
農地を一部だけ転用したい場合、まず大前提として知っておくべきは次の2点です：
- 原則として「分筆」が必要であること
- 転用先の土地が「転用可能な区域」にあること
分筆をせずに一部転用を申請しても、地番が確定しないため許可が下りない・登記できないといったリスクがあります。
また、そもそもその地域が農業振興地域・市街化調整区域などで制限されていることも多いため、用途地域や土地利用計画も確認しなければなりません。
2. 分筆が求められる理由とは？
農地の一部だけを使いたい場合、以下のような理由で分筆（地番を分ける）が必要です：
- 農地法の申請では正確な地番と地積の指定が必要
- 転用部分と農地として残す部分で、所有者や地目が異なるため
- 課税（固定資産税）・地目変更登記でも一筆単位での処理が原則
地目変更登記（農地→宅地など）をするにも、1筆のうちの一部では手続きができません。
そのため、事前に土地家屋調査士による測量・境界確認を行い、明確に土地を切り分けてから申請するのが実務上の王道です。
3. 都市計画区域・用途地域によって許可可否が決まる
分筆ができたとしても、その土地が「転用できる区域かどうか」のチェックも重要です。
✅ 市街化区域：比較的転用しやすい
住宅地・商業地に指定されているケースが多く、農地転用許可は不要で届出のみで済むこともあります（ただし農振地域除外は必要な場合も）。
✅ 市街化調整区域：原則NG
開発を抑制する区域。転用目的が公益性・必要性を満たすケース以外は難しいです。
✅ 非線引区域・都市計画区域外
農業振興地域の除外が必要なことが多く、自治体によって審査の厳しさに差があります。
転用の可否は「何を建てるか」よりも、「その地域において建てる合理性があるか」が重要です。
4. 「なぜその土地か」の説明が審査を左右する
農地転用申請では、次のような点を説明資料として添付するケースが多いです：
- 近隣の状況写真
- 配置図・平面図
- 交通アクセス、公共施設の距離
- 他に代替地がない理由
審査では単なる自己都合（例：自分の家の前が便利だから）ではなく、公益性・地域性に沿った理由付けが重視されます。
5. 転用後の実態と申請内容の「不一致」は大問題
例えば次のようなケースは、行政指導や最悪の場合は是正命令・登記取消の対象となり得ます：
- 住宅建築で許可を得たのに、実際には賃貸物件として利用
- 倉庫と申請したが、商業施設として運営
許可内容と実態が異なると「虚偽申請」とみなされる可能性もあるため、転用後の使い方には十分な注意が必要です。
6. よくある質問（Q&A）
Q1. 分筆せずに一部だけ転用する方法はありますか？
A. 基本的にはできません。自治体によっては「使用区分明確化型」として例外的に一部転用を認める場合もありますが、あくまで例外です。
Q2. 分筆にはどのくらいの期間・費用がかかりますか？
A. 測量・境界確認の状況によりますが、1〜3ヶ月程度、費用は20万円〜50万円が一般的です（面積や筆数、周囲状況により変動）。
Q3. 農地転用の許可が下りたら、すぐに工事できますか？
A. 許可後は地目変更登記を行い、建築確認・造成許可などを別途取る必要があります。
Q4. 転用できない地域だった場合、どうすればいい？
A. まずは「農振除外」や「開発許可」の可能性を探ります。要件を満たせば例外的に許可されることもあります。
7. 東松山・滑川町・熊谷市など地域ごとの実務傾向
当事務所が対応してきた事例から見ると、地域ごとに下記のような傾向があります：
- 東松山市・滑川町：農振除外がセットで必要になるケースが多く、時期によって申請受付が限定的。
- 熊谷市・坂戸市：都市計画課との事前協議が重要。建築・開発との連携が必要。
- 鶴ヶ島市・吉見町：比較的スムーズだが、申請内容と図面の整合性に厳しい傾向あり。
地域ごとの判断の違いを理解している行政書士の関与が、許可取得のスムーズさに直結します。
8. まとめ｜一部転用こそ「事前準備」が成功のカギ
農地の一部だけを転用するのは、制度上可能ですが、
- 分筆のタイミング
- 土地の用途地域・都市計画
- 必要性・公益性の説明
- 建築・登記のスケジュール連携
これらをひとつでも間違えると、許可が下りない・工事ができない・資金が滞るなどのトラブルに繋がりかねません。
「この一角だけ…」という軽い気持ちで進めず、実務に通じた専門家のサポートを得ることが大切です。
エールZEAL国際行政書士事務所では、埼玉県東松山・滑川町・熊谷市・坂戸市・鶴ヶ島市・吉見町など地域に根ざした農地転用の支援を行っています。
Follow me!
