農地を宅地にするには｜売却の5条許可と流れ【東松山・吉見・川島】
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【保存版】農地を宅地にするには？売却時の「農地法5条許可」と失敗しない進め方
畑や田んぼを住宅用地に変えて売りたい——そのとき絶対に外せないのが「農地法5条許可」です。許可前に売買してしまうと契約が無効になるリスクも。この記事では、最短で安全に売却完了まで進めるための流れ・費用感・書類・よくある落とし穴を、行政書士の視点でわかりやすくまとめました。
対象エリア：東松山市・吉見町・川島町・滑川町・小川町・武蔵嵐山・鴻巣など。
結論｜まず「区域の確認」と「契約の書き方」がカギ
やるべきこと
- 用途地域（市街化区域/市街化調整区域）を早期に確認
- 売買契約は5条許可を停止条件にする（不許可なら白紙）
- 造成・排水・開発許可の要否を事前にチェック
- 農業委員会と事前相談（図面・計画の方向性確認）
やってはいけないこと
- 許可前の所有権移転・手付の重ね打ち・引渡し
- 排水先や接道条件を曖昧にしたまま価格決定
- 造成費やインフラ引込費の負担を曖昧にする
- 「市街化調整区域でも何とかなるだろう」という思い込み
農地法5条許可とは？【超要点】
農地→宅地など別用途に変える「転用」＋売買などの権利移動を同時に行うときに必要な許可です。申請先は各市町の農業委員会。5条許可が下りて初めて、安心して売却ができます。
- 住宅用地・駐車場・店舗・アパート用地にして売るとき＝5条
- 転用だけ（所有者そのまま）のとき＝4条が目安
※区域によって難易度が大きく変わります。
市街化区域は比較的スムーズ／市街化調整区域は原則困難（例外は要件限定）。
手続きの全体像（最短ルート）
- 現地・区域調査：用途地域、接道、上下水、排水先、農振・地目等を確認
- 売買条件の仮組み：価格だけでなく、造成・インフラ・測量負担を整理
- 契約書案作成：5条許可を停止条件、不許可時は手付返還・白紙を明記
- 事前相談（農業委員会）：配置図・計画図で方向性を確認
- 5条許可申請：登記・公図・位置図・計画図・契約案等を提出
- 許可→造成/インフラ：必要に応じ開発許可・建築確認の順で進行
- 所有権移転登記・引渡し：残代金決済、境界確定でゴール
期間の目安（一般例）
| 工程 | 期間感 | ポイント |
|---|---|---|
| 調査・条件整理 | 2〜4週間 | 排水先/接道/上下水の確認が肝 |
| 事前相談〜申請 | 2〜3週間 | 図面・面積・用途を具体化 |
| 審査〜許可 | 1〜2か月 | 補正対応で延びることあり |
| 造成・ライフライン | 1〜3か月 | 規模による。開発許可が絡むと長期化 |
| 登記・引渡し | 1〜2週間 | 残代金決済、境界杭最終確認 |
必要書類と作り方のコツ
共通
- 申請書（様式）
- 登記事項証明書・公図
- 位置図（縮尺明確に）
- 土地利用計画図（配置・進入路・排水系統）
- 売買契約書（案）
技術資料
- 地積測量図・境界確認書
- 造成計画（盛土/切土/擁壁）
- 排水計画（放流先の同意）
- 上下水・ガス引込計画
あると強い
- 近隣同意（排水・道路使用）
- 用途説明書（住宅・駐車場等の具体）
- 写真（現況・周辺・排水溝）
図面は「接道・排水・擁壁」の3点が読み取れることが重要。線だけの配置図では補正になりやすいです。
造成・開発許可・建築確認との関係
- 小規模造成：5条許可＋造成工事で足りるケース
- 区画割や大規模盛土：開発許可が必要になり得ます（都市計画法の規模基準）
- 建物を建てる：最終的に建築確認へ。先に排水や擁壁の適合を詰めておくとスムーズ
特に市街化調整区域では、原則として宅地化は不可。例外（既存集落等）でも厳格な要件が伴います。
売買契約で必ず入れたい条項（争いを未然に防ぐ）
- 停止条件条項：農地法5条許可が得られなければ契約は白紙・手付返還
- 費用負担の明確化：造成・上下水引込・擁壁・測量・境界杭復元の負担者
- 引渡し時期：許可取得・造成完了・検査済をマイルストーン化
- 契約不適合責任の範囲：地中障害物・埋設物の扱い、発見時の対応手順
- 排水同意未取得時の取扱い：取得できない場合の解除条件
費用感のイメージ（目安）
| 項目 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 申請サポート | 5条許可申請一式 | 数十万円〜（規模・難易度で変動） |
| 測量・境界確定 | 確定測量・杭打ち | 数十万〜 |
| 造成・擁壁 | 整地・排水・擁壁 | 規模で大きく変動 |
| インフラ | 上下水・ガス引込 | 距離・口径次第 |
※固定資産税は農地→宅地で上昇します。売却の年次や評価替えのタイミングも踏まえて検討を。
ローカル事情のポイント
- 東松山市・鴻巣：市街化区域の小規模転用は比較的進めやすい傾向
- 吉見町・川島町・滑川町・小川町・武蔵嵐山：農業振興色が強く、排水や周辺環境への配慮説明が重要
いずれの自治体でも、事前相談の段階で計画の具体性（用途・配置・排水・交通）を示すと補正が減り、全体が早く進みます。
よくある失敗と回避策
- 許可前に手付を多く入れてしまう → 必ず停止条件付きに。
- 排水先の同意を取らずに図面だけで申請 → 放流先の管理者確認・同意書を。
- 境界未確定のまま価格合意 → 確定測量後の最終面積で精算条項を。
- 市街化調整区域で楽観視 → 要件該当性を先に検証、ダメなら方針転換。
- 造成費が膨らむ → 地盤・土量・運搬距離の概算見積を早い段階で。
- 引込距離が長くコスト増 → 上下水の距離を現地で実測・役所で確認。
- スケジュールの読みが甘い → 補正前提で余裕ある決済日を設定。
- 説明不足で近隣トラブル → 工事内容・車両動線・工期を事前周知。
ミニ事例（エリア別）
事例1｜東松山市：市街化区域の畑→戸建用地
接道・上下水良好。事前相談→5条許可→造成→建築確認で約4か月。停止条件条項により安心して進行できたパターン。
事例2｜吉見町：用排水路の放流同意がカギ
排水先同意の取得に時間。先に同意プロセスを動かし、許可はスムーズ。工程の並行化が奏功。
事例3｜川島町：調整区域で計画変更
当初案は困難。用途・配置を見直し、例外要件に沿う形で縮小・段階化して許可に至ったケース。
Q&A
Q. 自分で申請できますか？
A. 可能ですが、図面・同意関係・契約条項の設計が難所。補正→遅延→コスト増の連鎖を避けるため、専門家の伴走をおすすめします。
Q. どれくらいで売れますか？
A. 物件の立地とインフラ条件次第。許可〜造成〜引渡しまで3〜6か月を一つの目安に、余裕ある工程を取りましょう。
Q. 価格はいつ決める？
A. 概算→確定測量後に最終確定が安心。面積精算条項で不公平を防げます。
まずは「3つの無料チェック」から
- ① 用途地域（区域）判定：市街化or調整？
- ② インフラ距離：上下水・ガス・電気の引込距離と概算
- ③ 排水先の確保：公営側溝・水路の管理者と同意の要否
東松山市・吉見町・川島町・滑川町・小川町・武蔵嵐山・鴻巣の農地→宅地化＋売却は、地元事情に強い当事務所へ。
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